Was ist Modified IRR (MIRR)?

Korrigiert die unrealistische Annahme der klassischen IRR, dass alle Cashflows zur gleichen Rate wiederangelegt werden — berücksichtigt realistische Wiederanlage-Rendite.

Modified IRR (MIRR) — ImmocalQ Glossar

Modified IRR (MIRR)

Auch: modifizierter interner Zinsfuß realistischer IRR

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modifizierter interner Zinsfuß
realistischer IRR cluster: investment shortDef: "Korrigiert die unrealistische Annahme der klassischen IRR, dass alle Cashflows zur gleichen Rate wiederangelegt werden — berücksichtigt realistische Wiederanlage-Rendite." related:
irr
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wiederanlage-praemisse updated: "2026-05-22"

Kurz erklärt

Der modifizierte interne Zinsfuß korrigiert die unrealistische Annahme der klassischen IRR, dass alle ausgeschütteten Cashflows zur gleichen Rate wieder angelegt werden können. MIRR berücksichtigt eine realistische Wiederanlage-Rendite und liefert deshalb eine ehrlichere Renditezahl bei mehrjährigen Investments.

MIRR = (FV positiver CFs ÷ |PV negativer CFs|)^(1/n) − 1

Wobei: FV = Future Value der positiven Cashflows zur Wiederanlage-Rate · PV = Present Value der negativen Cashflows zur Finanzierungs-Rate · n = Anzahl Perioden. Die MIRR-Formel diskontiert negative Cashflows mit dem Finanzierungszins (Realität: man finanziert sie) und summiert positive Cashflows in die Zukunft zur Wiederanlage-Rate.

IRR vs. MIRR im Vergleich

| | IRR | MIRR | |---|---|---| | Wiederanlage-Annahme | zur IRR-Rate (unrealistisch) | zur tatsächlich erreichbaren Rate | | Diskontierung negativer CFs | zur IRR-Rate | zur Finanzierungsrate | | Mehrdeutigkeit | möglich bei wechselnden Vorzeichen | eindeutig | | Realitätsnähe | tendenziell überhöht | konservativ-realistisch | | Komplexität | iterativ, eine Variable | iterativ, zwei Variablen |

IRR vs. MIRR — derselbe Cashflow

10-Jahres-Cashflow-Reihe der 60-m²-ETW

IRR aus Excel =IKV(CFs)6,8 % p. a.

Annahme MIRR: Wiederanlage 3,5 %, Finanzierung 3,8 %Excel =QIKV(CFs; 3,8 %; 3,5 %)

MIRR5,4 % p. a.

Spread IRR vs. MIRR-1,4 %-Punkte

InterpretationMIRR ist die realistische Renditezahl

Faktencheck:

Excel unterstützt MIRR über die Funktion =QIKV(Werte; Finanzierungsrate; Wiederanlagerate). Die Funktion erwartet zwei Sätze: den Zinssatz, zu dem negative Cashflows finanziert werden (typisch Kreditzins), und den Zinssatz, zu dem positive Cashflows wieder angelegt werden (typisch Tagesgeld oder ETF-Dividendenrendite).

Stolperfalle Marketing-Tabellen:

Verkaufsprospekte von Immobilienfonds und Bauträgern werben gerne mit hohen IRRs — die in der Realität durch fehlende Wiederanlage-Möglichkeiten so nicht erreichbar sind. Sobald ein IRR über 10 % ausgewiesen ist, sollte der Investor selbst eine MIRR-Rechnung mit realistischen Wiederanlage-Annahmen aufstellen.