Was ist IRR (Internal Rate of Return)?

Diskontsatz, bei dem der NPV aller Cashflows null wird — Verzinsung der Investition über ihre gesamte Lebensdauer. Standardgröße für mehrjährige Renditen.

IRR (Internal Rate of Return) — ImmocalQ Glossar

IRR (Internal Rate of Return)

Auch: interner Zinsfuß IZF

number: 61 slug: irr title: IRR (Internal Rate of Return) aliases:

interner Zinsfuß
IZF cluster: investment shortDef: "Diskontsatz, bei dem der NPV aller Cashflows null wird — Verzinsung der Investition über ihre gesamte Lebensdauer. Standardgröße für mehrjährige Renditen." related:
roi
npv-net-present-value
diskontierter-cashflow-dcf
halteperiode
exit-strategie updated: "2026-05-22"

Kurz erklärt

Der interne Zinsfuß ist der Diskontsatz, bei dem der Net Present Value (NPV) aller Ein- und Auszahlungen einer Investition gleich null wird. Anders: Welche Verzinsung schafft die Investition über ihre gesamte Lebensdauer hinweg? Die Standardkennzahl für mehrjährige Immobilien-Renditen.

IRR: Finde i, sodass Σ (CF_t ÷ (1 + i)^t) = 0

Die IRR-Berechnung ist iterativ — es gibt keine geschlossene Formel. In der Praxis nutzt man Excel-Funktionen (IKV() oder IRR()) oder spezialisierte Software. Vorteil gegenüber dem ROI: Berücksichtigung der zeitlichen Verteilung der Cashflows — ein früher Euro ist mehr wert als ein später.

Vergleich IRR vs. ROI

| | ROI | IRR | |---|---|---| | Berücksichtigt Zeitstruktur? | nein (einfacher Durchschnitt) | ja (Barwert-Logik) | | Berechnungs-Komplexität | einfach | iterativ (Excel/Tool) | | Vergleichbar zwischen Investments? | nur bedingt | ja, sehr gut | | Berücksichtigt Verkaufserlös? | ja, als Summand | ja, als finaler Cashflow | | Üblich bei | Privatanleger, Marketing | Profi-Investoren, Fonds | | Aussagekraft | mittel | hoch |

IRR-Berechnung — 10-Jahres-Cashflow-Reihe

60-m²-ETW München · 100.000 € EK · 2 % Wertsteigerung p. a. · Verkauf nach 10 Jahren

Jahr 0: Eigenkapital-Einsatz-100.000 €

Jahr 1: CF nach Steuer-7.693 €

Jahr 2: CF (leicht verbessert)-7.200 €

Jahr 3: Mieterhöhung greift-6.700 €

Jahr 4–9: Ø CF (steigende Miete, sinkende Zinsen)-5.500 €

Jahr 10: CF nach 10 J.-3.500 €

Jahr 10 (Exit): Verkaufserlös 585k − Restschuld 340k + Tilgung-Effekt+254.234 €

Summe Nominaler CFs (ohne Diskontierung)+87.241 €

IRR (Excel =IKV(...))~6,8 % p. a.

BedeutungDie Investition verzinst das EK über 10 J. mit 6,8 % p. a.

Faktencheck:

IRR ist der Standard in der Profi-Immobilienbranche — alle institutionellen Investoren (Fonds, Pensionskassen, Family Offices) bewerten Objekte primär über IRR. Typische Zielwerte: 5–7 % IRR für Core-Wohnimmobilien, 8–12 % für Value-Add (mit Sanierung), 15–25 % für Development-Projekte mit Wertschöpfung.

Stolperfalle Re-Investment-Annahme:

Die IRR-Berechnung unterstellt, dass alle Cashflows zur IRR-Rate wiederangelegt werden. Das ist bei hohen IRRs unrealistisch — wer 15 % IRR ausweist, kann die ausgeschütteten Cashflows kaum wieder zu 15 % anlegen. Bei Vergleich realistisch korrigieren (MIRR — Modified Internal Rate of Return).