Sensitivitätsanalyse
Sensitivitätsrechnung What-if-Analyse One-at-a-time-Analysenumber: 69 slug: sensitivitaetsanalyse title: Sensitivitätsanalyse aliases:
- Sensitivitätsrechnung
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- One-at-a-time-Analyse cluster: investment shortDef: "Misst, wie stark sich die Zielgröße (IRR/NPV) verändert, wenn einzelne Eingangsgrößen variiert werden — alle anderen konstant. Identifiziert kritische Werttreiber." related:
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- npv-net-present-value updated: "2026-05-22"
Die Sensitivitätsanalyse misst, wie stark sich die Zielgröße (z. B. IRR oder NPV) verändert, wenn einzelne Eingangsgrößen variiert werden — alle anderen konstant gehalten. Sie identifiziert die kritischen Werttreiber: Welche Annahmen entscheiden über Erfolg oder Misserfolg des Investments?
Methodisch wird jeweils eine Variable um typische ±10 % oder ±1 Prozentpunkt variiert, während alle anderen Annahmen unverändert bleiben. Das Ergebnis zeigt den Renditeeffekt isoliert pro Variable. Das standardisierte Darstellungsformat ist das Tornado-Diagramm (sortiert nach Wirkungsgröße).
Typische Variablen einer Immobilien-Sensitivität
| Variable | Variationsbreite | Effekt auf 10-J.-IRR |
|---|---|---|
| Sollzins Anschlussfinanzierung | ±1 %-Punkt | ±2,1 %-Punkte |
| Wertsteigerung p. a. | ±1 %-Punkt | ±1,7 %-Punkte |
| Mietsteigerung p. a. | ±0,5 %-Punkt | ±0,7 %-Punkte |
| Bewirtschaftungs-Quote | ±2 %-Punkte | ±0,4 %-Punkte |
| Leerstands-Quote | +2 %-Punkte | -0,3 %-Punkte |
| Sanierungs-Sonderkosten Jahr 5 | +15.000 € | -0,5 %-Punkte |
Die Sensitivitätsanalyse ist die Standardmethode der Investment-Banken und Immobilien-Fonds, um Annahmen-Risiken sichtbar zu machen. Im Profi-Kontext zeigt jedes Investment-Memo ein Tornado-Diagramm — Privatinvestoren übersehen diesen Schritt oft, obwohl er entscheidend ist.
Sensitivitätsanalysen variieren nur eine Variable gleichzeitig ("one at a time") — Wechselwirkungen werden ignoriert. In der Realität korrelieren Zinsen und Wertsteigerung (steigende Zinsen → fallende Preise). Für solche kombinierten Effekte braucht es Szenario-Analyse (Begriff 70) oder Monte-Carlo-Simulation (Begriff 71).