Gesamtkapitalrendite
GKR Return on Investment vor Finanzierung ROICnumber: 59 slug: gesamtkapitalrendite title: Gesamtkapitalrendite aliases:
- GKR
- Return on Investment vor Finanzierung
- ROIC cluster: investment shortDef: "Verzinsung der kompletten Investition unabhängig von der Finanzierungsstruktur — macht Immobilien mit anderen Anlageklassen vergleichbar." related:
- eigenkapitalrendite
- nettomietrendite
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- wertsteigerung
- inflation updated: "2026-05-22"
Die Gesamtkapitalrendite misst die Verzinsung der kompletten Investition unabhängig von der Finanzierungsstruktur. Sie macht Immobilien vergleichbar mit anderen Anlageklassen — Aktien, Anleihen, Festgeld — weil sie den Finanzierungs-Hebel ausklammert.
Da Schuldzinsen als Werbungskosten den Reinertrag steuerlich mindern, müssen sie für die GKR hinzuaddiert werden — sonst würde fremdfinanzierten Investments fälschlich eine niedrigere Performance zugeschrieben. Die GKR zeigt, was die Immobilie als Kapitalanlage leistet.
Wozu die Gesamtkapitalrendite?
- Vergleich mit Aktien/Anleihen: 4,0 % GKR Immobilie vs. 7,0 % MSCI World — direkt vergleichbar
- Unabhängigkeit von Finanzierung: zwei Investoren mit gleicher Immobilie, aber unterschiedlicher EK-Quote, haben gleiche GKR
- Bewertung der Immobilie an sich: Wie effizient arbeitet das Objekt mit dem Kapital, das es bindet?
EK-Rendite vs. GK-Rendite
| | EK-Rendite | GK-Rendite | |---|---|---| | Bezugsgröße | nur Eigenkapital | gesamte Investition | | Finanzierungs-Hebel | ja, voll wirksam | ausgeklammert | | Bei 100 % EK | identisch zur GKR | identisch zur EKR | | Vergleichbarkeit mit Aktien | schwer (Hebel) | gut | | Typischer Wertbereich Wohnen | 5–15 % (mit Hebel + Wert) | 3–6 % (mit Wertsteig.) |
Bei Vergleichen zwischen Immobilien und anderen Anlageklassen sollte die GKR mit der Brutto-Rendite der Vergleichsanlage verglichen werden — also Immobilien-GKR vs. Aktien-Brutto-Rendite (Dividenden + Kurssteigerung) und Anleihen-Endrendite (Yield to Maturity).
Die ausgewiesene GKR ist eine nominale Rendite. Bei 2,5 % Inflation und 4 % GKR beträgt die reale Rendite nur 1,5 %. Aktien werden meistens mit realer Rendite ausgewiesen — Immobilien dagegen oft mit nominaler. Für saubere Vergleiche immer beide auf das gleiche Niveau bringen.